Lösung des Miet-Desasters im Assessment

Gastbeitrag von: Law Clinic an der Universität St. Gallen

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Der neu gegründete Verein Law Clinic an der Universität St. Gallen beantwortet rechtliche Fragen von Studierenden. Im aktuellen prisma haben wir einen Fall vorgestellt, der hier auf dem Blog beantwortet wird. Falls du auch eine rechtliche Frage hast oder Mitglied unseres Vereins werden möchtest, melde dich unter info@law-clinic.ch. Und nun zum Streit von Fritz und Peter…

Was für rechtliche Verhältnisse bestehen zwischen den Parteien?

Wie alle Verträge kommt ein Mietvertrag durch gegenseitige übereinstimmende Willensäusserung der Parteien zustande (Art. 1 OR). Das Gesetz stellt dazu grundsätzlich keine besonderen Formvorschriften auf, eine mündliche Vereinbarung genügt (vgl. Art 11 OR). Das Verfassen eines schriftlichen Vertrages ist aber im Hinblick auf zukünftige Meinungsverschiedenheiten zu empfehlen. Die Vereinbarung muss stets die wesentlichen Vertragspunkte enthalten, nämlich die Bestimmung des Mietobjekts sowie die Feststellung der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung dieses Objekts.

Im vorliegenden Fall sind zwei verschiedene Rechtsverhältnisse klar voneinander zu unterscheiden: Einerseits besteht zwischen dem Vermieter der Wohnung und Fritz ein Mietvertrag (Art. 253 ff. OR). Im Verhältnis zwischen Fritz und Peter hingegen ist von einem Untermietvertrag im Sinne von Art. Art. 253 i. V. m. 262 OR auszugehen. Dadurch, dass sich die beiden über die entgeltliche Überlassung der Wohnung während der Abwesenheit von Fritz geeinigt haben, sind sie stillschweigend einen befristeten Untermietvertrag für die Zeit des Austauschsemesters eingegangen. Die Befristung auf die Dauer des Austauschsemester ergibt sich ohne Weiteres aus dem Zweck des Vertrages (Art. 255 Abs. 2 OR). Bei Rückkehr von Fritz läuft der Untermietvertrag somit automatisch aus.

Hat Fritz einen Anspruch auf Erfüllung des Untermietvertrages?

Grundsätzlich hat der Untermieter die Pflicht, dem Hauptmieter den vereinbarten Mietzins zu bezahlen (Art. 257 OR). Dieser Anspruch kann jedoch insbesondere unter folgenden Umständen untergehen:

Einerseits kann ein Mietvertrag durch eine fristgemässe ordentliche Kündigung beendet werden, wodurch alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis grundsätzlich untergehen. Bei befristeten Mietverträgen ist eine ordentliche Kündigung jedoch ausgeschlossen; das Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Deshalb steht für Peter die ordentliche Kündigung hier nicht zur Verfügung.

Andererseits besteht die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR), die bei jedem Mietverhältnis von Gesetzes wegen zwingend zur Verfügung stehen muss. Dies setzt voraus, dass ein Umstand vorliegt, der die Fortführung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar macht. Als unzumutbar gelten Umstände, die im Moment des Vertragsschlusses unbekannt, nicht voraussehbar und ausserordentlich schwerwiegend sind, so z.B. wenn Peter mit der Freundin von Fritz ein Verhältnis einginge und ihm Fritz deswegen eine ordentliche Tracht Prügel erteilten würde. Da jedoch das Abbrechen des Assessmentjahres kein unvorhersehbares Ereignis ist, kommt eine ausserordentliche Kündigung im vorliegenden Fall nicht in Frage. Somit gibt es keine Kündigungsmöglichkeit für Peter und der Anspruch von Fritz auf Erfüllung des Untermietvertrages bleibt bestehen.

Der Mietzins bleibt bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjekts geschuldet. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass der Mieter dem Vermieter einen neuen zahlungsfähigen Mieter vorschlagen kann, welcher willens ist den Mietvertrag zu gleichen Konditionen zu übernehmen (Art. 264 Abs.1 OR). Der Vermieter muss sich in jedem Fall anrechnen lassen, was er an Auslagen einspart, wenn die Wohnung nicht länger durch den Mieter benutzt wird oder wenn er die Wohnung neu vermietet. Dies ist im vorliegenden Fall eher unwahrscheinlich, da Fritz in Argentinien im Austausch weilt (Art. 264 Abs. 3 OR).

Was bedeutet dies konkret?

Fritz hat also einen Anspruch auf Erfüllung des Untermietvertrages, d.h. der vereinbarte Mietzins ist bis zum Ablauf der Vertragsdauer (bis zur Rückkehr von Fritz) geschuldet. Falls Peter – z.B. aufgrund seiner exzessiven Fischli-Besuche – nicht in der Lage oder nicht willens ist, den Mietzins zu bezahlen, so wendet sich Fritz zur Durchsetzung seines Anspruches am Besten an die Mieterschlichtungsstelle des Kantons St. Gallen. Unabhängig davon ob Peter den Mietzins dann auch wirklich bezahlt, muss Fritz nämlich seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag mit dem Vermieter gerecht werden. Er muss den vereinbarten Mietzins bezahlen und kann nicht etwa geltend machen, dass er seinerseits das Geld von Peter nicht erhalten habe.

Nützliche Links:

Vorlage Untermietvertrag

Mieterschlichtungsstelle des Kantons St. Gallen

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